Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası, paylı veya elbirliği mülkiyetine konu taşınır ya da taşınmaz mallardaki ortak mülkiyet ilişkisinin sona erdirilmesi amacıyla açılan dava türüdür.
Paydaşlardan her biri, kural olarak ortak mülkiyet ilişkisinin devamına zorlanamaz ve ortaklığın giderilmesini talep etme hakkına sahiptir. Ortaklığın giderilmesi davalarında mahkeme tarafından öncelikle aynen taksim imkanının bulunup bulunmadığı değerlendirilmekte; aynen paylaşımın mümkün olmaması halinde ise taşınmazın satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilmektedir.
Bu yazımızda, ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davasının şartları, yöntemleri, yargılama süreci, satış aşaması ve davanın hukuki sonuçları detaylı şekilde ele alınacaktır.
Yazı İçeriği
- 1. Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası Nedir?
- 2. Ortaklığın Giderilmesi Davasının Şartları
- 3. Ortaklığın Giderilmesi Yöntemleri
- 4. Muhdesatın Kime Ait Olduğunun Tespiti
- 5. Ortaklığın Giderilmesi Davasında Yargılama Süreci
- 6. Ortaklığın Giderilmesi Davasının Sonuçları
- 7. Ortaklığın Giderilmesi Davasında Satış Süreci
1. Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası Nedir?
Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası, paylı veya elbirliği mülkiyetine konu bir mal üzerindeki ortak mülkiyet ilişkisinin sona erdirilmesi amacıyla açılan dava türüdür. Bu dava ile paydaşlar arasındaki ortak mülkiyet ilişkisi sona erdirilerek, malın aynen paylaşılması veya satış suretiyle bedelinin paylaştırılması sağlanmaktadır.
Paydaşlardan her biri, kural olarak ortaklığın giderilmesini talep etme hakkına sahiptir.
1.1. Ortaklığın Giderilmesi Davasının Hukuki Niteliği
Ortaklığın giderilmesi davası, tam iki taraflı eda davası niteliğinde bir dava türüdür. Bu davalarda klasik anlamda davacı ve davalı ayrımı sınırlı önem taşımakta olup, davaya dahil olan tüm paydaşlar dava sonucundan hukuken etkilenmektedir.
Bu davalarda klasik anlamda davacı ve davalı ayrımı sınırlı önem taşımaktadır. Çünkü davaya dahil olan tüm paydaşlar, ortak mülkiyet ilişkisinin sona erdirilmesinden hukuken etkilenmektedir. Bu nedenle ortaklığın giderilmesi davalarında verilen karar, davaya dahil tüm paydaşlar bakımından sonuç doğurmaktadır.
1.2. Ortaklığın Giderilmesi Davasının Hukuki Dayanakları
Ortaklığın giderilmesi davalarının temel hukuki dayanağı Türk Medeni Kanunu hükümleridir. Özellikle Türk Medeni Kanunu’nun 698. maddesi uyarınca, paydaşlardan her biri kural olarak ortaklığın giderilmesini talep etme hakkına sahiptir.
Türk Medeni Kanunu’nun 698. maddesi şu şekildedir:
“Hukukî bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir.”
Bunun yanında ortaklığın giderilmesi davalarında:
- Türk Medeni Kanunu’nun paylı mülkiyet ve elbirliği mülkiyetine ilişkin hükümleri,
- Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri,
- Hukuk Muhakemeleri Kanunu hükümleri
de uygulama alanı bulmaktadır.
2. Ortaklığın Giderilmesi Davasının Şartları
Ortaklığın giderilmesi davası açılabilmesi için, ortak mülkiyet ilişkisinin varlığı ve ortaklığın sona erdirilmesini haklı kılan hukuki şartların bulunması gerekir. Mahkeme tarafından dava şartları ve ortaklığın giderilmesine ilişkin koşullar yargılama sırasında resen değerlendirilmektedir.
Özellikle taraf teşkilinin eksiksiz sağlanması, ortak mülkiyet ilişkisinin mevcut olması ve ortaklığın devamını zorunlu kılan hukuki bir engelin bulunmaması uygulamada büyük önem taşımaktadır.
2.1. Paylı veya Elbirliği Mülkiyetinin Bulunması
Ortaklığın giderilmesi davası açılabilmesi için öncelikle taşınmaz üzerinde paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyeti ilişkisinin bulunması gerekir.
Paylı mülkiyette her paydaşın belirli bir pay oranı bulunurken, elbirliği mülkiyetinde paydaşların belirlenmiş payları bulunLənkəranta ve mülkiyet hakkı ortaklık halinde kullanılmaktadır.
Özellikle miras kalan taşınmazlarda mirasçılar arasında elbirliği mülkiyeti ilişkisi bulunduğundan, ortaklığın giderilmesi davaları uygulamada sıklıkla miras ortaklıklarından kaynaklanmaktadır.
2.2. Ortaklığın Devamının Zorunlu Olmaması
Ortaklığın giderilmesi talebinde bulunulabilmesi için, ortak mülkiyet ilişkisinin devamını zorunlu kılan hukuki bir durumun bulunmaması gerekir.
Türk Medeni Kanunu’nun 698. maddesi uyarınca:
- Hukuki bir işlem,
- Kanun hükmü
- Taşınmazın sürekli bir amaca özgülenmiş olması
nedeniyle ortaklığın devamı zorunlu tutulGəncəsa, ortaklığın giderilmesi talebi belirli sürelerle sınırlandırılabilir. Örneğin paydaşlar arasında ortaklığın belirli süre devam edeceğine ilişkin geçerli bir sözleşme bulunması halinde, bu süre içerisinde ortaklığın giderilmesi talep edilemeyebilir.
2.3. Taşınmazın Ortak Mülkiyete Konu Olması
Ortaklığın giderilmesi davaları çoğunlukla taşınmaz mallar bakımından açılmaktadır.
Dava konusu taşınmazın tapuda birden fazla kişi adına kayıtlı olması veya miras ortaklığı nedeniyle ortak mülkiyet ilişkisinin bulunması gerekir. Tapuda tek kişi adına kayıtlı taşınmazlar bakımından ortaklığın giderilmesi davası açılamaz.
2.4. Tüm Paydaşların Davaya Dahil Edilmesi
Ortaklığın giderilmesi davalarında tüm paydaşların davada taraf olarak yer alması zorunludur. Çünkü verilecek karar, ortak mülkiyet ilişkisinin tamamını etkileyen sonuçlar doğurmaktadır.
Bu nedenle tapuda pay sahibi olan tüm kişilerin ve elbirliği mülkiyetinde tüm mirasçıların davaya dahil edilmesi gerekir. Taraf teşkili sağlanmadan davanın esası hakkında karar verilemez.
Yargılama sırasında paydaşlardan birinin vefat etmesi halinde ise mirasçılarının davaya dahil edilmesi gerekmektedir.
3. Ortaklığın Giderilmesi Yöntemleri
Ortaklığın giderilmesi davalarında mahkeme, taşınmazın özelliklerini, paydaşların durumunu ve aynen paylaşım imkanını değerlendirerek ortaklığın hangi yöntemle giderileceğine karar vermektedir.
Türk hukukunda ortaklığın giderilmesi kural olarak:
- Aynen taksim,
- Satış suretiyle paylaşım
- Kat mülkiyeti kurulması
yöntemleriyle gerçekleştirilmektedir. Mahkeme tarafından öncelikle aynen taksim imkanının bulunup bulunmadığı araştırılmakta; bunun mümkün olmaması halinde satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilmektedir.
3.1. Aynen Taksim Yoluyla Ortaklığın Giderilmesi
Aynen taksim, ortak mülkiyete konu taşınmazın bölünerek paydaşlara ayrı ayrı özgülenmesi suretiyle ortaklığın sona erdirilmesidir.
Bu yöntemde taşınmaz satılLənkəranta; her paydaş mümkün olduğu ölçüde kendi payına karşılık gelen kısmın maliki haline gelmektedir. Ancak aynen taksim yapılabilmesi için taşınmazın:
- Teknik olarak bölünebilir olması,
- Ekonomik değerinde ciddi kayıp meydana gelmemesi,
- İmar mevzuatına uygun bulunması
gerekmektedir. Taşınmazın fiilen veya hukuken bölünmesinin mümkün olmaması halinde aynen taksim yoluna gidilemez.
3.2. Satış Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi
Taşınmazın aynen paylaşımının mümkün olmaması halinde, ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmektedir.
Bu yöntemde taşınmaz açık artırma yoluyla satılarak elde edilen bedel paydaşlar arasında pay oranlarına göre paylaştırılır. Satış suretiyle ortaklığın giderilmesi, uygulamada en sık başvurulan yöntemlerden biridir.
Satış işlemi kural olarak herkese açık ihale yoluyla yapılmaktadır. Ancak tüm paydaşların talep etmesi halinde satışın yalnızca paydaşlar arasında yapılmasına da karar verilebilir.
3.3. Kat Mülkiyeti Kurulması Yoluyla Ortaklığın Giderilmesi
Üzerinde birden fazla bağımsız bölüm oluşturmaya elverişli yapı bulunan taşınmazlarda, kat mülkiyeti kurulması yoluyla ortaklığın giderilmesi mümkündür.
Bu yöntemde taşınmaz satılLənkəranta; bağımsız bölümler oluşturularak paydaşlara özgülenmektedir. Böylece paydaşlar taşınmaz üzerindeki haklarını tamamen kaybetmemekte, bağımsız bölüm maliki haline gelmektedir.
Kat mülkiyeti kurulması yoluyla ortaklığın giderilmesi özellikle aile apartmanları ve çok katlı yapılar bakımından uygulamada önem taşımaktadır.
3.4. Aynen Taksime Öncelik İlkesi
Ortaklığın giderilmesi davalarında kural olarak öncelikle aynen taksim imkanının araştırılması gerekir.
Mahkeme, taşınmazın bölünmeye veya kat mülkiyeti kurulmasına elverişli olup olmadığını araştırmadan doğrudan satış kararı veremez. Bu nedenle keşif ve bilirkişi incelemeleri ile aynen paylaşım imkanının bulunup bulunmadığı değerlendirilmektedir.
Ancak aynen taksimin mümkün olmaması veya taşınmazın ekonomik değerinde ciddi kayıp yaratacak olması halinde satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilebilir.
3.5. Denkleştirme Bedeli (İvaz) Uygulanması
Aynen taksim veya kat mülkiyeti kurulması suretiyle paylaşım yapılırken, paydaşlara özgülenen bölümlerin değerleri arasında farklılık bulunabilir.
Bu durumda mahkeme tarafından denkleştirme bedeline (ivaz) hükmedilerek paydaşlar arasındaki ekonomik denge sağlanmaktadır. Örneğin değeri daha yüksek bir bölümün bir paydaşa bırakılması halinde, diğer paydaşlara bedel farkının ödenmesine karar verilebilir.
Denkleştirme bedeli uygulaması özellikle kat mülkiyeti kurulması suretiyle ortaklığın giderilmesi davalarında uygulamada büyük önem taşımaktadır.
4. Muhdesatın Kime Ait Olduğunun Tespiti
Ortaklığın giderilmesi davalarında uygulamada en sık karşılaşılan uyuşmazlıklardan biri, taşınmaz üzerindeki yapı, ağaç veya diğer eklentilerin hangi paydaşa ait olduğunun belirlenmesidir. Özellikle paydaşlardan birinin kendi imkanlarıyla taşınmaz üzerine bina yapması, ağaç dikmesi veya ekonomik değer taşıyan başka bir muhdesat meydana getirmesi halinde, bu muhdesatın satış bedeline nasıl yansıtılacağı önem kazanmaktadır.
Muhdesatın aidiyetine ilişkin uyuşmazlıklar, ortaklığın giderilmesi davasının sonucunu ve satış bedelinin dağıtımını doğrudan etkileyebilmektedir.
4.1. Muhdesat Kavramı
Muhdesat, ortak mülkiyete konu taşınmaz üzerinde sonradan meydana getirilen yapı, bina, ağaç, tesis veya ekonomik değer taşıyan diğer eklentileri ifade etmektedir. Örneğin:
- Bina,
- Daire,
- Depo,
- Dükkan,
- Sera,
- Dikili ağaçlar
muhdesat kapsamında değerlendirilebilmektedir. Muhdesatın bir paydaş tarafından kendi emek ve masrafı ile meydana getirildiğinin iddia edilmesi halinde, aidiyet uyuşmazlığı gündeme gelebilmektedir.
4.2. Muhdesatın Satış Bedeline Etkisi
Ortaklığın giderilmesi davası sonucunda taşınmazın satışına karar verilmesi halinde, muhdesatın taşınmazın toplam değerini artırdığı kabul edilmektedir.
Bu nedenle satış bedelinin paylaştırılması aşamasında, muhdesatın hangi paydaşa ait olduğunun belirlenmesi büyük önem taşımaktadır. Aksi halde muhdesatı meydana getiren paydaşın emeği ve yaptığı masraflar dikkate alınmaksızın satış bedelinin tüm paydaşlar arasında dağıtılması hakkaniyete aykırı sonuçlar doğurabilmektedir.
4.3. Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Davası
Paydaşlardan biri muhdesatın kendisine ait olduğunu iddia ediyorsa ve bu husus diğer paydaşlar tarafından kabul edilmiyorsa, muhdesatın aidiyetinin tespiti davası açılması gerekir.
Bu dava ile taşınmaz üzerindeki yapı veya diğer muhdesatın hangi paydaşa ait olduğu mahkeme kararıyla belirlenmektedir. Muhdesatın aidiyetinin tespiti davaları uygulamada çoğu zaman ortaklığın giderilmesi davalarıyla bağlantılı şekilde görülmektedir.
4.4. Bekletici Mesele Yapılması
Muhdesatın aidiyetine ilişkin uyuşmazlık bulunması halinde, ortaklığın giderilmesi davasına bakan mahkeme çoğu zaman muhdesatın aidiyetinin tespiti davasının sonucunu bekletici mesele yapmaktadır.
Bu durumda muhdesatın kime ait olduğu kesinleşmeden taşınmazın satışına veya satış bedelinin paylaştırılmasına ilişkin işlemler tamamlanLənkərantadır. Böylece satış bedelinin doğru şekilde dağıtılması amaçlanmaktadır.
4.5. Satış Bedelinin Paylaştırılmasına Etkisi
Muhdesatın belirli bir paydaşa ait olduğunun mahkeme kararıyla tespit edilmesi halinde, satış bedelinin dağıtımı buna göre yapılmaktadır. Uygulamada öncelikle:
- Taşınmazın muhdesat dahil toplam değeri,
- Yalnızca arsa değeri,
- Muhdesatın toplam değere katkısı
bilirkişi incelemesi ile belirlenmektedir. Muhdesata isabet eden bedel, muhdesatı meydana getiren paydaşa verilmekte; kalan satış bedeli ise paydaşlar arasında pay oranlarına göre paylaştırılmaktadır. Böylece muhdesatı meydana getiren paydaşın ekonomik katkısının korunması amaçlanmaktadır.
5. Ortaklığın Giderilmesi Davasında Yargılama Süreci
Ortaklığın giderilmesi davaları, ortak mülkiyet ilişkisinin sona erdirilmesine yönelik teknik ve usuli yönü ağır basan dava türleri arasında yer almaktadır. Yargılama sürecinde taşınmazın aynen taksime elverişli olup olmadığı, satış suretiyle paylaşım gerekip gerekmediği, muhdesat uyuşmazlıkları ve paydaşların hak durumları mahkeme tarafından ayrıntılı şekilde değerlendirilmektedir.
Bu nedenle ortaklığın giderilmesi davalarında taraf teşkili, keşif, bilirkişi incelemesi ve satış süreci büyük önem taşımaktadır.
5.1. Zorunlu Arabuluculuk
7445 sayılı Kanun ile yapılan değişiklik sonrasında ortaklığın giderilmesi davalarında arabuluculuğa başvurulması dava şartı haline getirilmiştir. Bu nedenle dava açılmadan önce zorunlu arabuluculuk sürecinin tamamlanması gerekir.
Arabuluculuk görüşmelerinin anlaşamama ile sonuçlanması halinde düzenlenen son tutanağın dava dilekçesine eklenmesi zorunludur. Arabuluculuk dava şartı yerine getirilmeden açılan davalarda usulden ret kararı verilebilmektedir.
5.2. Görevli ve Yetkili Mahkeme
Ortaklığın giderilmesi davalarında görevli mahkeme kural olarak Sulh Hukuk Mahkemesidir.
Yetki bakımından ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Bu nedenle dava, taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesinde açılmalıdır.
5.3. Dava Açılması ve Taraf Teşkili
Ortaklığın giderilmesi davalarında tüm paydaşların davada taraf olarak yer alması zorunludur. Çünkü verilecek karar, ortak mülkiyet ilişkisinin tamamını etkileyen sonuçlar doğurmaktadır.
Bu nedenle tapuda pay sahibi olan tüm kişilerin ve elbirliği mülkiyetinde tüm mirasçıların davaya dahil edilmesi gerekir. Taraf teşkili sağlanmadan davanın esası hakkında karar verilemez.
Yargılama sırasında paydaşlardan birinin vefat etmesi halinde ise mirasçılarının davaya dahil edilmesi gerekmektedir.
5.4. İspat ve Deliller
Ortaklığın giderilmesi davalarında mahkeme tarafından taşınmazın hukuki ve fiili durumu çeşitli deliller aracılığıyla değerlendirilmektedir. Bu kapsamda uygulamada sıklıkla:
- Tapu kayıtları,
- Veraset ilamı,
- Nüfus kayıtları,
- Belediye ve imar kayıtları,
- Mimari projeler,
- Bilirkişi raporları,
- Keşif incelemeleri
delil olarak kullanılmaktadır. Özellikle taşınmazın aynen taksime elverişli olup olmadığı ve muhdesat uyuşmazlıkları bakımından bilirkişi incelemeleri büyük önem taşımaktadır.
5.5. Harç ve Yargılama Giderleri
Ortaklığın giderilmesi davalarında yargılama giderleri; keşif, bilirkişi incelemesi, satış işlemleri ve diğer yargılama masraflarından oluşmaktadır.
Bu davalarda harç ve yargılama giderleri kural olarak paydaşların pay oranlarına göre taraflara yükletilmektedir. Ancak mahkeme, somut olayın özelliklerine göre farklı değerlendirmelerde de bulunabilir.
5.6. Vekâlet Ücreti
Ortaklığın giderilmesi davaları tam iki taraflı dava niteliğinde olduğundan, uygulamada vekille temsil edilen taraflar lehine Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca maktu vekâlet ücretine hükmedilmektedir.
Ancak somut olayın özelliklerine, tarafların taleplerine ve yargılama sürecindeki tutumlarına göre mahkeme tarafından farklı değerlendirmeler yapılması da mümkündür.
5.7. Kanun Yolları (İstinaf ve Temyiz)
Sulh Hukuk Mahkemesi tarafından verilen kararlara karşı, kararın tebliğinden itibaren iki hafta içerisinde istinaf yoluna başvurulabilir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararlarına karşı ise kanunda öngörülen parasal sınırın aşılması halinde temyiz yoluna gidilmesi mümkündür.
Kararın kesinleşmesi ile birlikte aynen taksim, kat mülkiyeti kurulması veya satış işlemlerine ilişkin süreçler uygulanabilmektedir.
6. Ortaklığın Giderilmesi Davasının Sonuçları
Ortaklığın giderilmesi davasının kabulü halinde, taşınmaz üzerindeki ortak mülkiyet ilişkisi sona ermektedir. Mahkeme tarafından taşınmazın özellikleri, aynen paylaşım imkanı ve paydaşların durumları değerlendirilerek ortaklığın hangi yöntemle giderileceğine karar verilmektedir.
6.1. Ortaklığın Sona Ermesi
Ortaklığın giderilmesi davası sonucunda verilen kararın kesinleşmesi ile birlikte, paydaşlar arasındaki ortak mülkiyet ilişkisi sona ermektedir.
Böylece paydaşların taşınmaz üzerindeki birlikte mülkiyet ilişkisi ortadan kalkmakta ve taşınmazın paylaşım şekline göre taraflar bağımsız mülkiyet hakkı elde etmektedir.
6.2. Taşınmazın Aynen Paylaşılması
Mahkeme tarafından taşınmazın teknik ve hukuki olarak bölünmeye elverişli olduğu kanaatine varılması halinde, ortaklığın aynen taksim yoluyla giderilmesine karar verilebilir.
Bu durumda taşınmaz bölünerek veya kat mülkiyeti kurulmak suretiyle bağımsız bölümler paydaşlara özgülenmektedir. Böylece taşınmaz satılmaksızın her paydaş kendi bölümünün maliki haline gelmektedir.
Aynen paylaşım sırasında paydaşların pay oranları dikkate alınmakta; gerekli görülmesi halinde denkleştirme bedeline (ivaz) de hükmedilebilmektedir.
6.3. Taşınmazın Satışına Karar Verilmesi
Taşınmazın aynen paylaşımının mümkün olmaması veya ekonomik değerinde ciddi kayıp meydana gelecek olması halinde, mahkeme tarafından ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmektedir.
Bu durumda taşınmaz açık artırma yoluyla satılarak nakde çevrilmektedir. Satış işlemi kural olarak herkese açık ihale yoluyla yapılmaktadır. Ancak tüm paydaşların talep etmesi halinde satışın yalnızca paydaşlar arasında yapılmasına da karar verilebilir.
6.4. Satış Bedelinin Paylaştırılması
Taşınmazın satışından elde edilen bedel, paydaşlar arasında tapudaki pay oranlarına göre paylaştırılmaktadır.
Ancak taşınmaz üzerinde belirli bir paydaşa ait olduğu tespit edilen muhdesat bulunması halinde, muhdesata isabet eden bedel öncelikle ilgili paydaşa verilmektedir. Kalan satış bedeli ise diğer paydaşlara pay oranları dikkate alınarak dağıtılmaktadır.
Böylece hem ortak mülkiyet ilişkisi sona erdirilmekte hem de paydaşların ekonomik haklarının korunması amaçlanmaktadır.
7. Ortaklığın Giderilmesi Davasında Satış Süreci
Ortaklığın giderilmesi davalarında taşınmazın aynen paylaşılmasının mümkün olmaması halinde, mahkeme tarafından ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmektedir. Bu durumda taşınmaz açık artırma yoluyla satılarak elde edilen bedel paydaşlar arasında paylaştırılır.
Satış süreci, ortaklığın giderilmesi davalarının uygulamada en teknik ve en fazla uyuşmazlık doğuran aşamalarından biridir. Özellikle ihale süreci, satış şartları, ihale bedelinin ödenmesi ve ihalenin feshi konuları uygulamada büyük önem taşımaktadır.
7.1. Satış Kararı Verilmesi
Mahkeme tarafından taşınmazın aynen taksime veya kat mülkiyeti kurulmasına elverişli olmadığı kanaatine varılması halinde, ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilir.
Kararda taşınmazın satışına hükmedilmekte ve satış işlemlerinin yürütülmesi için dosya satış memurluğuna gönderilmektedir.
7.2. Satış Memurluğu Süreci
Satış kararı kesinleştikten sonra dosya satış memurluğuna devredilir ve satış işlemleri bu aşamadan sonra satış memurluğu tarafından yürütülür.
Bu kapsamda:
- Kıymet takdiri yapılması,
- Satış ilanlarının hazırlanması,
- İhale tarihinin belirlenmesi,
- Elektronik satış işlemleri
gerçekleştirilmektedir. Satış memurluğu tarafından yürütülen işlemler İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre gerçekleştirilmektedir.
7.3. Açık Artırma Usulü
Ortaklığın giderilmesi davalarında satış işlemi kural olarak açık artırma usulü ile yapılmaktadır.
Günümüzde satış işlemleri çoğunlukla elektronik ihale sistemi üzerinden gerçekleştirilmektedir. İhalede en yüksek teklifi veren kişi taşınmazı satın alma hakkını kazanmaktadır.
7.4. İhalenin Herkese Açık Yapılması
Kural olarak ortaklığın giderilmesi davalarında yapılan satış ihaleleri herkese açıktır. Bu nedenle paydaş olmayan üçüncü kişiler de ihaleye katılabilmektedir.
İhalenin herkese açık yapılmasının amacı, taşınmazın mümkün olan en yüksek bedelle satılmasını sağlamaktır.
7.5. Satışın Yalnızca Paydaşlar Arasında Yapılması
Tüm paydaşların oybirliği ile talepte bulunmaları halinde, satışın yalnızca paydaşlar arasında yapılmasına karar verilebilir.
Bu durumda ihaleye yalnızca paydaşlar katılabilmekte ve üçüncü kişilerin taşınmazı satın alması engellenmektedir. Özellikle aile taşınmazlarının aile dışına çıkmasının önlenmesi amacıyla uygulamada bu yöntem sıklıkla tercih edilmektedir.
7.6. İhale Bedelinin Ödenmesi
İhaleyi kazanan kişi, ihale bedelini kanunda öngörülen süre içerisinde ödemek zorundadır.
İhale bedelinin süresinde ödenmemesi halinde ihale iptal edilebilmekte ve taşınmaz yeniden satışa çıkarılabilmektedir. Ayrıca ihale şartlarını yerine getirmeyen alıcı bakımından çeşitli hukuki ve mali sorumluluklar da doğabilmektedir.
7.7. Satış Bedelinin Paylaştırılması
Taşınmazın satışından elde edilen bedel, paydaşların tapudaki pay oranlarına göre dağıtılmaktadır.
Ancak taşınmaz üzerinde belirli bir paydaşa ait olduğu tespit edilen muhdesat bulunması halinde, muhdesata isabet eden bedel öncelikle ilgili paydaşa verilmektedir. Kalan satış bedeli ise paydaşlar arasında pay oranlarına göre paylaştırılmaktadır.
7.8. İhalenin Feshi
Satış işlemleri sırasında usulsüzlük bulunması halinde, ilgililer tarafından ihalenin feshi talep edilebilir. Özellikle:
- İhale ilanındaki usulsüzlükler,
- Kıymet takdirine ilişkin ciddi hatalar,
- İhaleye fesat karıştırılması,
- Satış şartlarının ihlali
gibi durumlarda ihalenin feshi gündeme gelebilmektedir. İhalenin feshi talepleri, ilgili icra mahkemesi tarafından değerlendirilmekte olup, talebin kabulü halinde ihale iptal edilerek satış işlemi yeniden gerçekleştirilebilmektedir.
Merhaba,
Babamın 2. evliliğinden olan eşinin çocuğu yok. 2. annem vefaat etti. Beraber aldıkları ev var. Evin %50 si babama diğer %50 si annemin ailesine kalıyor. Evde ben 18 senedir oturuyorum.
Annemin ailesi kendilerine kalan mirastan vazgeçmiyor.
Mahkeme süreci başlayacak.
1. Bu süreçte evde ben oturacağım. Benden kira talebinde bulunabilirler mi?
2. Mahkeme açarak evi anne ve babamın evli iken beraber kazandıkları para ile aldıkları için onların bu evde hiçbir hakkı olmadığını nasıl ispatlayabiliriz?
Merhaba,
Davamız açık artırmaya gidiliyor. Bilir kişi arsa ve bina bedeli tespiti yaptı.
Sormak istediğim, açık artırmada hissedar olarak karşı tarafın (diğer hissedar) arsasını satın almak ister isek KDV ve başka bir ödeme yapacak mıyız. Yapacak isek ödeme oranları nedir?
Teşekkür ederim
Paydaşlar arasında yapılan açık artırma internet üzerindenmi yapılıyor ve bunu biz görebiliyomuyuz
2004 yılında 2 daireye kardeşim ve ben çıplak mülkiyetleri bizde intifa hakkı babamda olacak sekilde tapudan satış yapıldı. Bu ortaklığın giderilmesi için nasıl bir yol izlemeliyiz. İntifa hakkı sahibinin durumu ne olur? Teşekkürler
Paydaşlar arasındaki anlaşmazlıklarda süreç mahkeme satışına gittiği zaman taşınmazın fiyatı belediye kayıtlarındaki fiyatlar mı yoksa bilirkişi tarafından mı belirlenir.
Arsada paydaşlar arasında 5 hisse var. 3 tanesi benim.Diğer iki hisse sahipleri paylarını satmıyor. Ama yarısından fazlası bende olduğu için evimin de yakınında olduğu için ben almak istiyorum. Nasıl bir yol izleyebilirim ? Nasıl bir anlaşma yoluna gidebilirim ? Olayı yargıya taşırsam payların yarısından fazlasına sahip olduğum için diğer payların rayiç bedelini ödeyerek mi alırım yoksa açık arttırmayla mı verilir ? Yardımcı olursanız çok sevinirim, kolay gelsin iyi günler
Merhaba,
Açık arttırma yolu ile mülkiyetin dava sonucunda satışı yapıldığında, örneğin miras yolu ile menkul üzerinde 3/4 hissesi bulunan Davacı, Davalının 1/4 hissesi için de teklif vererek arttırmayı kazanması durumunda, sadece edindiği ilave 1/4 hisse tutarını ödeyerek menkulü satın almış sayılabilir mi yoksa tüm hisselere karşılık gelen tutarı arttırmada ödemek zorunda mıdır ?
Teşekkürler
babadan kalan hissli bahçemizde ağabeyim kendine ait ev yaptırmak istiyor.ben ve diğer kardeşim buna karşı çıkıyoruz.kendisine annem ve diğer kardeşlerim hisselerini verdiği için kendiisnin hisse oranı 7/10 .ben ve diğer kardeşimin hisse oranı 3/20.avukatı aracılığılıyla bu taşınmazı istediği gibi istifade edemediği gerekçesiyle ve ev yaptırmak istediğini ,taşınmazın yüzölçümü düşünüldüğünde ortaklığın taşınmazın bölünmesi şelinde giderilemeyeceği satış suretiyle paylaşmanın giderebilceği şeklinde dava açmış.ayrıca kedisine kullandırmadığımız gerekçesiylede yargılam ve vekalet giderlerinin davalılara yüklettirilmesini talep etmiş.bana daha önce devir yada satış yoluyla hissemi vermemi istemişti, bende kabul etmemiştim
hakim yazmış olduğu kararda
davalıya dava dilekçesinden bir süreti 2 hafta içinde ilk itirazları ile zaman aşımı ve hak düşürücü itirazları ile cevap verebileceğine
davalıya karşı 2 hafta içersinde mazaretsiz cvp vermemesi halinde davacının ileri sürmüş olduğu iddialarının tamamının inkar etmiş sayılacağının ihtarına
davalının dosyada gider avansı bulunmadığından gider avansının yatırılmasının ihtarına
belediyeden kadastrodan belgeler falan istenmesine şeklinde
karar vermiş
benim sormak istediklerim :
1. bilirkişini belirledği ücreti kabul etmezsem belirlenen ücret üzerinden yüzde 50 ile açık arttırmaya mı çıkar?
2.TMK m. 642/3’e göre mirastaki malın hemen paylaşılması mirasın ya da malın değerini önemli ölçüde azaltacaksa, mirasçılardan birinin talebi üzerine Sulh Hâkimi tarafından mirasın ya da malın paylaştırılması ertelenebilir. maddesine dayanarak erteleme talebinde nasıl ve ne zaman bulunabilirim?
3.davacı avukat vekilinin belittiği şekilde dava masraflarının bizden talep etmek hakkı varmı?mirasçılar arasında eşit şekilde bölünerek ödenmesı gerekmez mİ?ve onun avukat vekalet ücreti ben neden ödemek zorundayım?
Merhaba, annem vefat etti ve 2 daire bıraktı,2 kardeşiz fakat aramız çok kötü, mahkemeliğiz,
annemin oturduğu evin 6 aylık site aidat borcu birikti,
annem sağlığında şu ev senin, bu evde onun olarak sözlü olarak bütün akrabalarımıza söylemekteydi, benim merak ettiğim annemim kirada ki evinin kirasını benim oğlumun hesabına yatırıyo kiracı,
o kirayı 2 ye mi bölmeli?
annemin evini kiraya verebilir miyim?
içindeki eşyaları ihtiyaç sahiplerine verirsem ne gibi ibir sıkıntı yaşarım?,
veraset ilamını çıkartım,fakat kendisiyle bir araya gelmediğimizden dolayı intikal yaptıramadım,
ortaklık istemiyorum,nasıl bir dava açmalıyım ki bundan kurtulayım?
teşekkür ederim,
Merhaba annemler 3 kardeş dedemden kalan 384 metrekare evde dayım oturuyor. Annem ve diğer dayım başka evlerde kirada oturuyor. Annem evi satmak için dayımla beraber dava açtı. Evde oturan dayım annemle diğer kardeşini eve sokmuyor. Dava bilirkişi 1. Raporda çok yüksek bir fiyat biçmiş eve
1. Sorum Annem evi kendi almak istiyor. Nasıl bir yol izlemeli.
2. Sorum annem ve diğer kardeşi birleşip evi satın alabilirler mi
3. Sorum evin değeri bir kez daha mahkemede biçilecekmiş denildi. Köy evi olduğu için biçilen değer hepimize fazla geldi. Bunun için nasıl bir yol izlemeliyiz?
Merhaba. Size bir sorum olacaktı.
İlk kez bir arsa aldım. 5 bin metrekare içinde 80 metrekare hisse sahibiyim. Ben arsayı aldıktan sonra e-devlette baktığımda 3000 hisse ortağı olduğunu gördüm. İzale-i Şuyuu davası açılmış. Şu anda 3000 hisse ortağı olmasına şaşkınım. Böyle durumlar olabiliyor mu? Nasıl ve ne kadar sürede sonuçlanma ihtimali var?
Bu konuda yardımcı olursanız çok sevinirim.
İyi çalışmalar dilerim.
Ortaklığın giderilmesine ilişkin satışlarda yalnızca hissedarlar arasında bir arttırma yapılması ihtimali Medeni Kanun 699. Madde gereği yalnızca tüm paydaşların rızası ile mümkündür. Ortaklığın giderilmesi davaları anlaşmazlık üzerine açılması sebebiyle tarafların bu anlamda da anlaşması uygulamada çok mümkün olLənkərantadır. İhale bilirkişi raporunda belirtilen miktarın yüzde 50’sine satış ve paylaştırma giderlerinin eklenmesiyle oluşan miktardan başlayacaktır. Son tahlilde yalnızca tüm paydaşlar rıza gösterirse hissedarlar arasında arttırma yapılabilir.
Özellikle belirtmek isteriz ki, soru ve yorumlarınıza vermiş olduğumuz cevaplar, bilgilendirme niteliğinde olup, hak kaybına uğramamanız açısından, detaylı bilgi için avukat bir meslektaşımıza müracaat etmenizi tavsiye ederiz.
Dava sonucu yapılacak satışta paydaşların öncelikli alım hakkı var mıdır?
Ortaklığın giderilmesi davası ferdi mülkiyete geçmek isteyen davacının ve bu davacıyla birlikte diğer bütün paydaşların hakkını koruyan bir dava türüdür. Yani ortaklığın giderilmesi davasının bir kazananı veya kaybedeni bulunLənkəranta, tüm paydaşlar eşit sonuçlara katlanmaktadırlar. Dolayısıyla söz konusu davaya ilişkin olan yargılama giderleri ve vekalet ücretlerinin eşit bir şekilde paylaştırılması hakkaniyet açısından daha uygundur.
Özellikle belirtmek isteriz ki, soru ve yorumlarınıza vermiş olduğumuz cevaplar, bilgilendirme niteliğinde olup, hak kaybına uğramamanız açısından, detaylı bilgi için avukat bir meslektaşımıza müracaat etmenizi tavsiye ederiz.
Ortaklığın giderilmesi davasında yargılama giderleri ve avukatlık ücretleri nasıl paylaştırılır?
Paydaşlıktan çıkarma ile izale-i şuyu davası aynı müesseseler değildir. Zira paydaşlıktan çıkarmada yalnızca söz konusu paydaş ortaklıktan ayrılırken, izale-i şuyu davasında ortaklığın tamamen giderilmesi ve ortada herhangi bir paydaş kalmamasına ilişkindir.
Paydaşın çıkarılması
Madde 696- Kendi tutum ve davranışlarıyla veya malın kullanılmasını bıraktığı ya da fiillerinden sorumlu olduğu kişilerin tutum ve davranışlarıyla diğer paydaşların tamamına veya bir kısmına karşı olan yükümlülüklerini ağır biçimde çiğneyen paydaş, bu yüzden onlar için paylı mülkiyet ilişkisinin devamını çekilmez hâle getirmişse, mahkeme kararıyla paydaşlıktan çıkarılabilir. Davanın açılması, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, pay ve paydaş çoğunluğuyla karar verilmesine bağlıdır. Hâkim, çıkarma istemini haklı gördüğü takdirde, çıkarılacak paydaşın payını karşılayacak kısmı maldan ayırmaya olanak varsa, bu ayırmayı yaparak ayrılan parçanın paylı mülkiyetten çıkarılana özgülenmesine karar verir.
Yargıtay kararlarına göre maddede bahsedilen yükümlülüklerin ağır su-rette ihlali deyiminden kusurun özel yoğunlukta ve önem de bulunması, ihlal unsurunun gerçekleşebilmesi için paydaşın kasten ve bilerek müşterek mülkiyet ilişkisini devamını çekilmez hale getirmesi gerekir. Fiilin işleniş tarzı, paydaşların sosyal ve ekonomik koşulları ile objektif iyi niyet kuralları değerlendirilerek her olayın somut özelliğine göre bir çözüm getirilmesi icab eder. Kanunda yükümlülük ihlallerinin nelerden ikamet olabileceği konusunda bir açıklık bulunmadığına göre yukarda açıklanan ilkeler ışığında takdir yet¬kisinin hâkime bırakıldığının kabulü gerekir.
Paylı mülkiyetin sona ermesi (İzale-i Şuyu)
Paylaşma istemi Madde 698- Hukukî bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir.
Bu ihtimalde ise aynen paylaşım mümkün ise yapılır, mümkün olmadığı hâllerde satış yolu ile ortaklığın giderilmesi yoluna başvurulur. Satış ile birlikte ortak mülkiyet sona ermekle birlikte tüm paydaşlar için paydaşlık sıfatını kaybetme hâli söz konusu olmaktadır.
Paydaşlıktan çıkarma davası ile izaleyi şuyu (ortaklığın giderilmesi) davası aynı nitelikte midir?
TMK m.698/1 gereği hukuki bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça Paydaşlardan her biri malın paylaştırılmasını isteyebilir.
Bir veya birden fazla paydaş ya da ortak bu davayı açabilir. Birden fazla paydaş ile açılan bu davada kendileri dışındaki tüm diğer paydaşları davada hasım gösterilmelidir. Tüm paydaşlar davaya dahil olması gerekmektedir.
Açılacak davada bütün ortakların veya paydaşların haberdar olması gerekmekle birlikte duruşmalara gelmedikleri takdirde yokluklarında yargılamaya devam edilir.
Paydaşların ya da ortakların bir diğerine dava takip yetkisi verebilmesine imkan yoktur. Fakat aralarından seçilecek paydaş veya ortak özel bir yetkilendirme ile onlar adına bir avukata dava takip yetkisi verebilir.
Özellikle belirtmek isteriz ki, soru ve yorumlarınıza vermiş olduğumuz cevaplar, bilgilendirme niteliğinde olup, hak kaybına uğramamanız açısından, detaylı bilgi için avukat bir meslektaşımıza müracaat etmenizi tavsiye ederiz.
İzale-i Şuyu davasında paydaşlar aralarından birini temsilci olarak seçebilir mi?
Ön alım hakkı, paylı mülkiyete tabi bir taşınmazın paydaşlarından birinin payını bir üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlara aynı şartlarla bu payın alıcısı olabilme yetkisini veren yenilik doğuran bir haktır. Payın tamamının satılması halinde ön alım hakkı kullanılabileceği gibi, payın kısmen satımı halinde de bu hak kullanılabilir.
Yasal ön alım hakkı kişiye değil paya bağlı bir haktır ve alıcıya karşı dava açılarak kullanılabilir. Davada görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi iken yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Bu davayı tüm paydaşların birlikte açma zorunluluğu bulunLənkərantadır. Taşınmaza paylı mülkiyet ile malik olan paydaşlardan biri alıcıya karşı önalım davası açabilir. Bununla birlikte birden çok ön alım hakkı sahibi paydaş da birlikte dava açarak haklarını kullanabilirler. Bu durumda paylaşmanın nasıl yapılacağı 24.07.1947 tarihli Resmi Gazete ’de yayınlanan 11.06.1947 tarihli ve 5/8 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ile netliğe kavuşGəncətur. Buna göre; birden fazla ön alım hakkı sahibinin bu hakkını kullandığı durumda paydaşların pay oranları ne olursa olsun her bir paydaş satılan payın aynı oranında alıcısı durumuna girecektir. Bir başka ifade ile satılan pay, ön alım hakkını kullanan davacı paydaş sayısına bölünerek paylaştırılacaktır. Paydaşların sadece bir kısmı ön alım hakkını kullanır, diğerleri kullanmazsa bu hesaplamada sadece kullananlar dikkate alınacaktır. Şu durumda ön alım davasına, ortaklardan bir kısmının katılmamasının davaya herhangi bir etkisi olmadığı gibi alım konusunda hisse oranının da herhangi bir etkisi bulunLənkərantadır.
Ön alım davasının aynı yerde bulunan bir parsel veya tamamı için açılmasında harçlar ve yargılama giderleri bakımından farklılık olacaktır. Ön alım davasında harç ve yargılama giderleri dava konusu taşınmazın satış bedeli üzerinden hesaplanacağı için taşınmaz değeri ne kadar yüksek olursa masraflar da o oranda artacaktır. Bununla birlikte ön alım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşeceği için, satılan taşınmazların tamamı bakımından ön alım hakkı kullanılmak isteniyorsa hak düşürücü süre dikkate alınmalıdır.
Davanın sonuçlanma süresi ise somut olayın özelliklerine, taraflarının taleplerine, davaya bakan mahkemenin iş yoğunluğuna göre değişmekte olup Ulusal Yargı Ağı sistemine göre davanın ortalama 449 günde sonuçlanması öngörülmektedir.
Özellikle belirtmek isteriz ki, soru ve yorumlarınıza vermiş olduğumuz cevaplar, kişisel hukuki yorum ve bilgilendirme niteliğinde olup, hak kaybına uğramamanız açısından, detaylı bilgi için avukat bir meslektaşımıza müracaat etmenizi tavsiye ederiz.